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27 de Junho de 2022

Venda da posse. Uma forma interessante de transferência de imóvel sem estar totalmente regularizado

Por: Lucas Wlassak

Lucas Wlassak, Advogado
Publicado por Lucas Wlassak
ano passado

Comprar e vender um imóvel é sempre difícil e trabalhoso. São muitos os detalhes que devem ser observados pelos compradores e pelos vendedores para que o negócio seja executado com tranquilidade e segurança.

Sendo comum a contratação de profissionais para auxiliar na divulgação (corretor de imóvel) e na análise da regularidade do bem e do contrato que será assinado (advogados).

Infelizmente, em vários casos, o imóvel que está à venda sequer possui título de propriedade em nome do vendedor, o que não quer dizer que não seja dono do terreno, do sítio ou da casa, por exemplo. Pois, em alguma casos, a sua permanência no bem por um logo período pode conceder-lhe a qualidade de proprietário, como acontece na usucapião.

Em situações como esta, o possuidor do imóvel pode ceder o seu direito à outra pessoa, seja de maneira gratuita (doação) ou onerosa (venda). Esta transferência da posse é aceita no País e possui várias consequências jurídicas para ambas as partes, devendo todos estarem atentos às diversas normas legais que incidem neste negócio.

1 – A venda da posse é um acordo firmado entre as partes

A transferência é possível, principalmente, por ser a posse considerada – pela maioria da doutrina – como sendo um “direito”. E como não há qualquer impeditivo na lei, poderá ser cedida a outra pessoa por um simples acordo de vontades (contrato) (art. 1.243 e 1.207, CC).

Mudança titularidade que pode ser equipara à “cessão de créditos” (art. 286 e 295, CC). E quando se trata de venda da posse, o atual possuidor, ainda que não venha a se responsabilizar pela efetividade do negócio, ficará obrigado a garantir ao comprador ao menos a existência do crédito ao tempo em que lhe cedeu.

2 – É essencial a elaboração de um contrato de cessão

Mesmo que possa parecer trabalhoso, a elaboração de um contrato escrito para a compra/venda da posse é fundamental para a realização do negócio, além de trazer mais segurança e tranquilidade para as partes quando à identificação do imóvel que está sendo transferido e das formas de pagamento.

Sua confecção pode se dar na forma de instrumento particular (redigido pelos particulares) ou por instrumento público (redigido e assinado em cartório). No entanto, se redigido pelas próprias partes, é importante que sua assinatura seja feita na presença de duas testemunhas, as quais também deverão assinar o contrato.

Aconselha-se sempre a adoção de “escritura pública” quando o titular da posse já tiver tempo suficiente para ver reconhecida a propriedade em seu nome por meio de ação de usucapião.

É sempre prudente – antes da celebração de qualquer negócio - contratar um profissional especializado para auxiliá-lo. Advogados, geralmente, são os mais indicados para esta tarefa.

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3 – Não deixe de tomar estes 3 cuidados

Por fim, para ajudá-lo na efetivação deste negócio, aconselha-se que adote, entre outras, as seguintes precauções para tentar evitar futuros problemas. Vejamos.

3.1 – Certifique-se da capacidade e legitimidade de quem alega ser dono da posse.

Para todo negócio, é fundamental que, antes de realizá-lo, o interessado analise com cuidado se o imóvel que está sendo adquirido é realmente da pessoa que o está vendendo.

Na transferência da posse este cuidado deve ser ainda maior, pois, na maioria dos casos, às vezes fica difícil ter certeza se a pessoa é ou não o legítimo possuidor, dada a falta de documentos que comprovem tal condição.

Assim, quando houver dúvida em relação à titularidade da posse entre uma família, por exemplo, é prudente exigir que o contrato também seja assinado pelos outros familiares que também possam eventualmente reivindicar o bem (ex. cônjuge, companheiro, ascendentes e colaterais).

3.2 – Procure saber qual é qualidade da posse.

Com consequências diretas que podem obstar a regularização do imóvel, o comprador deve procurar saber da existência de vícios que possam comprometer o sucesso de uma ação de usucapião.

Assim, é aconselhável que não se conclua qualquer negócio quando a posse que está sendo transferida seja originada de violência ou clandestinidade de quem alega ser o seu titular.

3.3 – Descubra se o imóvel pertence ao domínio público.

Da mesma forma que a existência de vícios na posse pode atrapalhar na regularização, identificar se o imóvel pertence à União, Estados, Distrito Federal ou Municípios também se faz necessário.

Isto porque se o imóvel for de algum destes entes federados, é quase certa a impossibilidade de aquisição definitiva da propriedade ou do direito real de habitação. E se o Poder Público reivindicar o bem, o possuidor sequer terá direito à perdas e danos (indenização).

Portanto, antes de fechar o negócio, é prudente ser investigada a titularidade da propriedade nas secretarias municipais de obras e do meio ambiente, assim como cartórios de registro de imóveis.

4 – Conclusões

Assim como nos demais negócios, mesmo que se elabore um contrato beirando à perfeição, ou que se tome todas as medias para se evitar a inadimplência, não há como garantir totalmente o cumprimento ajuste entre partes.

Logo, ao fazer um acordo, um elemento que jamais poderá faltar é a confiança (fidúcia), pois sem ela qualquer compra/venda pode fracassar, sendo caro e bastante trabalhoso a reparação dos direitos dos participantes do negócio.

Fonte: Código Civil (Lei 10.406/02)

Escrito por: Lucas Wlassak

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37 Comentários

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Eu, na condição de Corretor de Imóveis. estou sempre a procura de novos conhecimentos em minha área de atuação e achei o seu artigo muito bom.
Parabéns e forte Abraço! continuar lendo

Obrigado, Jerri. continuar lendo

Com relação a questão da posse por determinado tempo e que gere direito de usucapir o imóvel, tenho que é temeroso a cessão deste eventual direito, que ao meu ver salvo melhor juízo, deve ser exercido por quem realmente adquiriu-o, e assim mesmo, há controvérsias dependendo do sucesso da ação. Quando digo que é temeroso, é a aquisição por terceiros que não estão no rol do direito de usucapir. Gostaria de saber do nobre doutor quais seriam as providências para não incorrer em risco grave para o terceiro adquirente de eventuais direitos? continuar lendo

Obrigado pelo comentário. Sem dúvida, Dr. João Carlos, a cessão da posse é um negócio arriscado para o comprador. No artigo abordo algumas "orientações", precauções mínimas que os interessados devem observar. Mas como dito ao final do texto, nada garante que o sucesso absoluto da transação. Assim, diante destas incertezas, é sempre bom o comprador negociar um valor atrativo para compensar o risco que estará assumindo. continuar lendo

Em caso de termo de posse, sem estar regularizado com escritura. Paga-se o ITBI ou apenas a taxa de 1.300 do cartório? continuar lendo

Depende do caso. Pode haver a dispensa de pagamento do ITBI se a cessão do direito possessório for utilizada para a aquisição da propriedade por meio da "usucapião" (modo de originário). No se refere aos emolumentos cobrados pelo cartório, será necessário o seu pagamento no caso de o contrato cessão for redigido na forma de escritura pública. continuar lendo

Excelente artigo orientador. Parabéns!!! continuar lendo

Obrigado, Dr. Gilmar Beserra. continuar lendo